第一條 為規范物業服務項目承接查驗行為，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》和住建部《物業承接查驗辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本指導意見。
第二條 本市行政區域內國有土地上的物業服務項目承接，適用本意見。實行非市場化、專業化方式管理項目或非國有土地上物業項目承接查驗參照執行。
第三條 市住房和城鄉建設局負責物業承接查驗的指導監督工作。各市（縣）、區物業管理主管部門具體負責物業服務項目承接查驗的指導和監督管理工作。
第四條 物業服務項目的承接查驗，應當本著依法有序、平穩過渡的原則進行，減少對業主基本生活秩序的影響，確保物業管理項目的和諧與穩定。
第五條 本指導意見所稱物業服務項目承接，是指物業服務企業依據物業服務合同的約定接管物業服務項目的行為，包括對物業共用部位、共用設施設備等進行查驗活動。
物業服務企業在接管物業服務項目前，必須對物業的共用部位、共用設施設備等進行查驗。
鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
第六條 物業服務企業應當通過前期物業管理招投標承接新建物業服務項目。
外埠企業進入我市承接物業服務項目，應當符合我市有關外埠企業進錫從事物業服務活動的規定，并辦理備案手續。
第七條　建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條　建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充；不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
第九條　建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十條 新建物業項目的承接驗收應當具備下列條件：
（一）房屋建筑及共用設施、共用設備等單項工程已按批準的規劃設計方案和有關專業管理要求全部建成，已通過竣工驗收（商品房交付備案），滿足使用要求, 且驗收資料齊全；
（二）物業共用設施、共用設備、共用部位等運行正常、完好，具備交付使用條件；
（三）物業及配套設施范圍內沒有臨時建(構)筑物、施工機具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完畢，場地道路平整，環境整潔；
（四）建設期間臨時設置的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已經拆除或按規范處理完畢；
（五）房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位，已經有關部門確認；
（六）其他應當移交的與本項目有關的資料已經準備就緒；
（七）物業服務用房已按規定標準配置到位并具備實際使用條件；分期建設的項目，物業服務用房在后期建設的，應設置臨時物業服務用房。
（八）住建部《物業承接查驗辦法》規定的其他條件。
新建項目交付使用備案不得替代物業項目承接查驗。
第十一條 非新建的既有物業項目（以下簡稱“既有物業”）需要實施物業管理的，其承接驗收應當具備下列條件：
（一）房屋產權、物業管理區域周界清晰；
（二）物業公共設施設備配套齊全，運行正常、完好；
（三）房屋幢、戶編號、公共標識清晰；
（四）有符合規定的物業服務用房；
（五）法律法規規定應具備的其他條件。
第十二條 新建物業承接驗收時應移交下列資料：
（一）物業規劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等具備提供相關服務；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）業主名冊和物業清單；
（六）臨時管理規約；
（七）物業服務用房及物業管理所必需的相關資料;
（八）房屋銷售時公布的物業管理方案與承諾、前期物業管理服務合同；
（九）建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設，未計入公用建筑面積進行分攤的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有的權屬材料；其他依法屬于全體業主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業主共有的權屬材料。
（十）法律、法規規定的和物業服務所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第十三條 既有物業承接驗收時應移交下列資料：
（一）結合實際情況參照第十二條除第（六）、（八）項以外的內容；
（二）管理規約；
（三）物業檔案資料，包括反映物業實際情況的圖紙資料和技術檔案資料，有關設施設備的使用說明、運行情況記錄等技術資料；
（四）物業服務收費、電梯運行費、停車費等資料，公共能耗分攤辦法及收支情況資料，原物業服務企業利用物業共用部位、共用設施、共用設備等所得收益的明細賬目和收支情況；
（五）由業主繳納、物業企業代收的公用水電費的記載資料；
（六）物業服務區域內共用設施、共用設備維保協議；
（七）與物業管理和物業經營相關的合同及資料;
（八）承接項目時接收的以及管理過程中產生的其他資料；
（九）物業管理需要的其他資料。
第十四條 新建物業承接查驗的程序：
　�。ㄒ唬┘s請驗收接管。新建物業取得交付使用備案證明文件后三十日內，建設單位應當以書面形式約請前期物業服務企業進行物業移交驗收接管工作，并提交各項資料；
　�。ǘ�）成立驗收小組。前期物業服務企業在收到相關資料的七日內與建設單位約定驗收時間，并成立由建設單位和前期物業服務企業組成的驗收小組，驗收小組對物業進行驗收；市（縣）、區物業行政主管部門應對接收工作進行指導、監督；
　�。ㄈ�）移交相關資料。驗收小組應當對本辦法第十二條規定的相關資料進行查驗。資料完整齊全的，建設單位應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。資料不齊全的，建設單位應當書面說明情況并明確移交的具體時間，待資料齊全后辦理交接手續；
　�。ㄋ模┎轵灲ǎ�構）筑物及設施設備。驗收小組對照移交物業清單，對接管的建（構）筑物及設施設備進行現場逐項查驗核對，并做好記錄。對符合接管標準的建（構）筑物及設施設備，前期物業服務企業應當及時接管。
　�。ㄎ澹┫奁诮M織修復。對查驗中發現的問題，建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響建（構）筑物和設施設備使用的，建設單位應當限期進行修復；對于不影響正常使用的，建設單位可自行修復，也可委托前期物業服務企業進行修復，修復費用由建設單位支付；
　�。�六）簽訂驗收接管協議。驗收小組對驗收內容逐項驗收符合要求的，前期物業服務企業與建設單位應當及時簽訂《物業移交驗收接管協議》，并經市（縣）、區物業行政主管部門簽署備案意見。驗收接管協議應當包括：項目名稱、驗收的內容、建（構）筑物和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間，以及對其他有關事項的約定，并附移交的基礎資料明細。
　�。ㄆ撸┮平唤庸�。驗收結束后，建設單位應將相關物業和驗收接管協議、資料及相關賬冊、資金移交前期物業服務企業。
第十五條 新建物業承接查驗的備案手續及公示。前期物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的區物業管理行政主管部門辦理備案，備案后報備至街道（鎮）：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與承接查驗有關的文件。
物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。
第十六條 為保證前期物業承接驗收工作順利進行，受托的前期物業服務企業提前進場時間一般不得少于三十日。物業服務企業提前介入發生的費用由雙方約定。
物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第十七條 業主委員會或者物業管理委員會應當在既有物業移交時，與所委托的物業服務企業辦理承接驗收手續，移交物業共用部位、共用設施、共用設備、物業管理用房以及相關資料；也可以直接組織新老物業服務企業在交接中辦理承接查驗手續。
尚未成立業主大會的住宅小區由街道（鎮）或委托社區直接組織新老物業服務企業在交接中辦理承接查驗手續。
第十八條 承接驗收的所有資料歸物業管理區域內全體業主所有，由業主委員會管理或委托物業服務企業管理；前期物業管理期間以及業主委員會暫不具備保管條件的由承接該項目的物業服務企業管理。
物業服務合同終止時，原物業服務企業應當向業主委員會（或物業管理委員會）辦理物業管理資料和物業服務用房的移交手續。新受托物業服務企業應當向業主委員會（或物業管理委員會）辦理物業管理資料的領用手續。
第十九條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施、共用設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、公共衛生間、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等；
（三）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、智能化系統、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。
第二十條　現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施、共用設備的配置標準、數量、外觀質量和滿足建設規范下的使用功能，其中對電梯、消防、監控等必須進行負荷（運行）試驗。
第二十一條　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施、共用設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。但建設單位應當將該部分共用設施、共用設備的移交情況書面告知物業服務企業。
第二十二條 有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施、共用設備可以有償委托物業服務企業向最終用戶收取有關費用；接受委托的物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十三條 既有物業的承接驗收手續，由業主委員會與新選聘的物業服務企業按下列程序辦理：
（一）經業主大會決定選聘新物業服務企業的，業主委員會應將業主大會的決定告知所在街道（鎮），未經業主大會決定，業主委員會無權與物業服務企業簽約。
業主委員會與業主大會決定的新受托物業服務企業簽訂合同生效后三十日內，應書面通知原物業服務企業辦理物業移交手續，原物業服務企業應在收到書面通知之日起七日內提供有關資料；
（二）業主委員會與新受托物業服務企業對提供的資料審核完畢后，符合要求的，約定驗收時間及有關事項；
（三）業主委員會與新受托物業服務企業會同原物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、共用設備和物業服務用房等進行現場查驗；
（四）查驗中發現的問題，應詳細記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業和業主委員會（或物業管理委員會）蓋章，并以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等，存在爭議的應當在查驗記錄中載明；交接各方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道（鎮）備案；
（五）經查驗符合本辦法第十一條規定的，應辦理有關交接手續，原物業服務企業與業主委員會及其新受托物業服務企業簽訂《物業管理交接驗收協議》，由新受托物業服務企業持《物業管理交接驗收協議》、《物業服務合同》等報所在地的市（縣）、區物業行政主管部門（鎮）備案，并將備案報備至所在街道（鎮）；
（六）原物業服務企業應當將預收的物業服務費、停車費、水電費等相關費用結余部分在業主委員會鑒證下轉交給新物業服務企業。
業主委員會、新老物業服務企業應當在查驗并確認的讀表數的當日辦理公共水電表交接手續，不得以任何理由拒絕公共水電計量表的過戶手續。
第二十四條 物業管理承接驗收交接雙方的責任：
（一）承接驗收時，交接雙方均應嚴格按照物業服務合同的約定、國家和省、市有關規定、標準執行。驗收中發現不符合規定、標準等問題時，雙方協商處理解決辦法，并商定時間復驗；
（二）因建設單位原因導致原物業服務企業未全部移交物業共用部位、共用設施、共用設備、物業服務用房等或移交資料不全的，由建設單位負最終責任；
（三）原物業服務企業負責《物業管理交接驗收協議》生效前的物業管理活動，新受托物業服務企業負責《物業管理交接驗收協議》生效后的物業管理活動。期間發生的費用按物業服務合同的約定由各自負責承擔；
（四）承接驗收后，發生的維修養護和工程質量問題，按物業服務合同約定和國家有關規定處理；
（五）因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當履行修復責任或者承擔相應費用。
第二十五條 物業承接驗收中出現糾紛，由交接各方協商解決。如協商不成，可申請街道（鎮）或市（縣）、區物業行政主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。
第二十六條 分期和分組團開發建設的新建物業，可以分期和按組團進行承接驗收，但共用配套設施設備必須滿足物業使用功能的要求。
第二十七條 新建物業的建設單位應當按照前期物業管理招投標的約定，向物業服務企業移交物業開辦物資，并與物業服務企業簽訂《物業開辦物資清單》。由建設單位提供開辦費，物業服務企業代購置開辦物資的，建設單位應當驗收確認，并辦理相關手續。
開辦物資歸物業服務項目內全體業主所有，由物業服務企業使用和管理。物業服務企業退出管理時，應當依據與建設單位確認《物業開辦物資清單》，移交給業主委員會或經業主委員會同意直接移交給新受托的物業服務企業，并辦理移交手續。
《物業開辦物資清單》應當注明物資名稱、數量、品牌、配置、購置時間、購置費用等明細，并附購置發票復印件。
第二十八條 未經承接驗收或查驗不合格的物業，物業服務企業有權拒絕接收，直至達到具備移交條件。對符合移交條件的物業，物業服務企業無正當理由的不得拒絕接收；若物業服務企業借故拖延、拒絕接收，物業所在地區物業行政主管部門應依據國家、省、市物業管理有關法規和規定，督促其及時辦理接收手續。
第二十九條 承接物業自移交之日起，物業服務企業按照法律、法規及物業服務合同的約定享有權利并履行義務。
新建物業在移交后，其共用部位、公用設施設備等出現質量問題，按照國家房屋和產品質量保證規定和合同約定處理；如有爭議的，由業主委員會、物業服務企業、建設單位協商解決。如協商不成，按照本辦法第二十五條規定執行。
第三十條 重大或遇有特殊情況的物業承接驗應當邀請所在地街道（鎮）、物業行政主管部門、社區參加。
第三十一條　建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
　　第三十二條　物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
　　第三十三條　建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
　　第三十四條　建設單位、物業服務企業未按本意見履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。
第三十五條　建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。
第三十六條　本細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第三十七條 江陰、宜興市物業行政主管部門可依據本指導意見結合當地實際，制定具體實施細則。
第三十八條 本意見自下發之日起實施。